Blog - ITBI: o que é e como ele é calculado?
o que é ITBI

 Realizar o sonho da casa própria envolve alguma burocracia e o pagamento de alguns tributos. Ao empreender no mercado imobiliário é preciso ter conhecimento sobre essas taxas, já que elas podem representar altos valores, fora os custos do próprio imóvel. Um desses impostos obrigatórios é o ITBI ou  Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

 Compreender os processos burocráticos e os impostos incidentes em transações imobiliárias é o primeiro passo para uma compra facilitada e transparente.

O que é ITBI?

 ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um imposto que deve ser pago por quem adquire uma propriedade. Ele está previsto no Artigo 156 da Constituição Federal:

 Compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

 Através desse imposto o comprador pode regularizar o imóvel oficializando a compra. Além disso, essa taxa é cobrada pela prefeitura e, assim como o IPTU, seus recursos são utilizados para o benefício dos munícipes como asfaltamento das ruas, coletas de lixo, além de instalação e abastecimento de água e luz.

 

Como pagar o ITBI?

 Como a maioria das taxas envolvidas em transações imobiliárias, a guia de recolhimento do ITBI só pode ser emitida após vários documentos serem apresentados. Desse modo, é muito importante que o comprador tenha posse de papéis como os contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos para cada município.

 Os compradores podem contar com o apoio de um corretor imobiliário nesta etapa. Isso porque esse profissional possui experiência e contatos que podem agilizar o processo de obtenção da documentação.

 

Documentos exigidos

 Apesar dos municípios apresentarem algumas particularidades no processo de pagamento do ITBI, normalmente os documentos exigidos são:

  • Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
  • Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;
  • A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site da Prefeitura ou retirada no local.

 

Dúvidas sobre o ITBI

 

Quem deve pagar o ITBI, vendedor ou comprador do imóvel?

 A Legislação Federal não deixa claro sobre quem é o responsável pela quitação do ITBI e são os municípios que fazem essa regulamentação. Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento e mesmo que não exista uma regra clara sobre isso. Desse modo, apesar de ser uma prática comum do mercado de que o comprador se responsabilize pelo pagamento do ITBI nada impede que as partes envolvidas na negociação e definam quem será o responsável pelo pagamento.

 

Como o ITBI é calculado?

 O valor cobrado pelo ITBI não é fixo. Isso porque o montante a ser pago varia de acordo com o valor venal que pode ser consultado na guia de recolhimento do IPTU. Além disso, o custo também pode ser calculado por meio do preço registrado no contrato de compra e venda.

 Contudo, o cálculo desse valor pode ser contestado caso o comprador se sinta lesado. Isso acontece porque em alguns casos, ao constatar que o valor venal é superior ao montante da negociação, algumas prefeituras utilizam o maior valor para calcular o tributo. Essa prática é ilegal e cabe recurso administrativo ou judicial, vez que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em seus julgados, tem afirmado que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel.  

 Para calcular o ITBI é preciso apenas do auxílio de uma calculadora. Para isso, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel. O valor resultante é o que deve ser pago. Assim, se um imóvel custa R$ 200 mil, por exemplo, e sua alíquota é de 2% o valor do ITBI é de R$ 4 mil.

 

Quais alíquotas são cobradas?

 O ITBI trata-se de um tributo municipal e cada prefeitura tem a autonomia para definir como esse imposto será cobrado e suas regras. Desse modo, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será utilizada como base no cálculo, podendo variar entre 2% e 3%.

 Normalmente, o ITBI é calculado com base nas taxas de IPTU de cada município. Os valores podem ser consultados diretamente na Secretaria da Fazenda ou Finanças da cidade. A alíquota de alguns municípios são:

  • São Paulo (SP): 3%
  • Santa Catarina (SC): 2%
  • Rio de Janeiro (RJ): 2%
  • Belo Horizonte (MG): 3%
  • Recife (PE): 3%
  • Porto Alegre (RS): 3%
  • Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os demais

 Para algumas regiões esses valores podem variar de acordo com o tipo de financiamento escolhido. Normalmente, moradias populares ou de algum programa do Governo Federal ganham descontos no pagamento desses impostos.

 

É possível conseguir a isenção do imposto?

 

Em casos de Inventário

 Como dito, o ITBI consta na Constituição Federal e é o tributo que incide em uma transação imobiliária entre as pessoas vivas. Desse modo, ele não é cobrado em caso de inventário já que não ocorre a incidência do imposto na transmissão de herança. 

 

Em casos de Doação e Revisão

 O mesmo pode ser aplicado quando o imóvel é doado a um terceiro. Para esses casos é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação, ou ITCMD.

 Para além disso, é possível contestar o valor através da contratação dos serviços de um avaliador. Ele será capaz de fornecer um laudo consistente que permitirá que esse tributo seja revisto. Suas constatações devem ser anexadas ao laudo técnico de avaliação e enviado à prefeitura.

 Todavia, a isenção pode ocorrer em alguns municípios que a permitem de acordo com o valor do imóvel. O mesmo ocorre quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal como o Minha Casa Minha Vida.

 

Planejando o pagamento do ITBI

 Transações imobiliárias podem parecer complicadas, mas trata-se principalmente de planejamento. Isso porque, muitas pessoas se preocupam apenas com o valor da propriedade que estão adquirindo, se esquecendo dos valores extras. Por isso, é interessante sempre reservar uma quantia que será destinada exclusivamente para o pagamento de impostos e documentação.

 Conhecer as normas da prefeitura do município onde o imóvel está situado também muito importante. Isso porque, algumas delas oferecem descontos no pagamento do ITBI. Em outros casos, não é permitido o parcelamento desses valores e podendo haver multas no caso de atrasos no pagamento. Essas informações são relevantes pois impactam diretamente no seu planejamento financeiro.

 Na hora de comprar seu imóvel atente-se a todos os pontos envolvidos na transação e conte com o apoio de imobiliárias confiáveis. o Investidor da Brava pode te auxiliar no processo de maneira prática e confiável.

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Um abraço!

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